新的一年里，先是樓市成交量走強(qiáng)，市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，引發(fā)“新國(guó)五條”橫空出世，樓市走向再度變得撲朔迷離。是高歌猛進(jìn)，飛速擴(kuò)張，還是謹(jǐn)小慎微，觀察局勢(shì)的變化，這已經(jīng)成為各家品牌公司的新課題。為此，北京商報(bào)特別推出延續(xù)一年一度的《品牌公司新動(dòng)向》系列專題，旨在探討各公司新的一年動(dòng)向，以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的看法。關(guān)注知名品牌地產(chǎn)企業(yè)在新一年里的發(fā)展方向，關(guān)注企業(yè)負(fù)責(zé)人在錯(cuò)綜復(fù)雜的環(huán)境下如何掌舵揚(yáng)帆。

近日遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公布了2012年年報(bào)。公司去年完成286.6億元的營(yíng)業(yè)額，同比大幅上漲44%；毛利達(dá)到76.99億元，同比上升23%；擁有人應(yīng)占溢利同比大升48%，達(dá)到37.96億元的高點(diǎn)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)表示，2013年公司業(yè)績(jī)目標(biāo)定位350億元。對(duì)于業(yè)績(jī)目標(biāo)的提升，以及企業(yè)未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司總裁李明接受了北京商報(bào)記者的專訪。

“遠(yuǎn)洋可以制定更高的銷售目標(biāo)。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司總裁李明（如圖）說，“2013年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將年銷售目標(biāo)定為350億元是由于‘新國(guó)五條’對(duì)市場(chǎng)短期的影響較大，預(yù)計(jì)到今年四季度才能度過新政消化期，考慮到存貨周轉(zhuǎn)和去化速度，銷售目標(biāo)制定得比較保守�！倍F(xiàn)在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)要求新推出樓盤一年之內(nèi)去化率要達(dá)到70%，老盤要達(dá)到50%。

除了縮短開發(fā)周期、加快去化率之外，產(chǎn)品的配置也是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)去年實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)大增的重要原因。

2012年，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗，樓市調(diào)控政策基調(diào)不改。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)順勢(shì)加大推出政策支持的剛需產(chǎn)品，在全國(guó)18個(gè)城市的41個(gè)項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額311.19億元。截至2012年底，遠(yuǎn)洋已鎖定銷售收入約人民幣349億元，將于今年和之后的財(cái)年入賬。

“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)成熟的新時(shí)期。預(yù)計(jì)行業(yè)整體交易量和交易價(jià)格增速將放緩。但是，考慮到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化、人口紅利等行業(yè)利好因素，預(yù)計(jì)未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)行業(yè)整體交易量和交易價(jià)格仍將維持在高位�！崩蠲髡f。

展望2013年，穩(wěn)定樓市的政策仍將是主基調(diào)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將繼續(xù)加大剛需產(chǎn)品的供應(yīng)，靈活定價(jià)，加快銷售速度，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)按年雙位數(shù)的協(xié)議銷售額增長(zhǎng)率。數(shù)據(jù)顯示，2013年，遠(yuǎn)洋的可售資源中有超過85%的產(chǎn)品為144平方米以下的中小型剛需產(chǎn)品。

業(yè)內(nèi)人士表示，2012年的銷售業(yè)績(jī)表明，一二線城市的回暖快，成交量大、利潤(rùn)高的優(yōu)勢(shì)十分明顯。而三四線城市缺乏消費(fèi)能力，且土地價(jià)格已被炒高，這是令房企一改以往在三四線城市拿地?cái)U(kuò)張的策略，將投資重心回歸一二線城市拿地的根本原因。

事實(shí)上，2012年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)幾乎在土地市場(chǎng)上沒有動(dòng)作，但其擁有的土地儲(chǔ)備依然可滿足未來(lái)3-5年的業(yè)務(wù)發(fā)展。年報(bào)顯示，截至2012年12月31日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備面積約2300萬(wàn)平方米。

李明表示，房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，交易量、交易價(jià)格的增速將放緩至個(gè)位數(shù)，但是“從內(nèi)地的城鎮(zhèn)化趨勢(shì)看，人口主要流往大中型城市，因此未來(lái)一二線城市的改善型住宅需求和商業(yè)地產(chǎn)需求殷切”�；谶@種判斷，遠(yuǎn)洋也將一改去年在拿地上較為保守的態(tài)度，在一二線城市加大土地儲(chǔ)備。

畢竟一線城市和非一線城市相比，利潤(rùn)率上有10%的差距。李明認(rèn)為，“堅(jiān)持在一線城市和二線熱點(diǎn)城市擴(kuò)大土地儲(chǔ)備，與一線城市供求關(guān)系短時(shí)間無(wú)法逆轉(zhuǎn)緊密相關(guān)，這些城市房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)狀很難改變”。

但一二線城市土地價(jià)格高、競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)，李明也表示，“寧可錯(cuò)過機(jī)會(huì)，也不犯投資錯(cuò)誤”。未來(lái)遠(yuǎn)洋仍將深耕已有區(qū)域，重點(diǎn)考慮30萬(wàn)平方米左右的中等規(guī)模項(xiàng)目，并根據(jù)土地消化情況為業(yè)績(jī)出色的團(tuán)隊(duì)補(bǔ)充土地。

值得關(guān)注的是，商業(yè)項(xiàng)目在2012年為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)增加了長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入。據(jù)2012年年報(bào)顯示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資物業(yè)收獲4.1億元，同比上升22%�！斑h(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)全面進(jìn)入收獲期，成熟期的物業(yè)已貢獻(xiàn)可觀的現(xiàn)金流�！崩蠲鞅硎�。

2012年9月由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)在北京共同開發(fā)的頤堤港項(xiàng)目正式開業(yè)。2013年，遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)還將持續(xù)發(fā)力。剛剛過去的2月，遠(yuǎn)洋獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的品質(zhì)生活與購(gòu)物享樂基地——遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)也投入運(yùn)營(yíng)。此外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與太古合作的第二個(gè)綜合商業(yè)項(xiàng)目——成都大慈寺項(xiàng)目，計(jì)劃于年底試營(yíng)業(yè)，預(yù)計(jì)可租面積達(dá)21.4萬(wàn)平方米。

按照李明的規(guī)劃，從2013年開始的未來(lái)5年時(shí)間，遠(yuǎn)洋每年都會(huì)有2-3個(gè)購(gòu)物中心投入運(yùn)營(yíng)，預(yù)計(jì)2013年將有超過25萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)投入市場(chǎng)。

“預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)在集團(tuán)中的占比收入可達(dá)到1/4，盈利也將占到1/3，原來(lái)住宅供給商業(yè)的現(xiàn)金流將發(fā)生逆轉(zhuǎn)，商業(yè)利潤(rùn)或可反哺住宅市場(chǎng)�！崩蠲髡f。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在遠(yuǎn)洋現(xiàn)有2300萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備中，商業(yè)物業(yè)用地約占16%，達(dá)376萬(wàn)平方米�！吧虡I(yè)地產(chǎn)可以與金融、資本運(yùn)作，在未來(lái)與基金、信托等都可以結(jié)合。它成為遠(yuǎn)洋對(duì)接金融業(yè)務(wù)最為有效的優(yōu)勢(shì)來(lái)源�！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

由于2012年超額完成銷售目標(biāo)，銷售金額超過300億元，這使得遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的現(xiàn)金流得到改善，公司的現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正。年報(bào)顯示，截至2012年年底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)現(xiàn)金凈流入37億元，同時(shí)凈負(fù)債比降至42%。遠(yuǎn)洋現(xiàn)在擁有161億元的現(xiàn)金，在不增加凈負(fù)債率的前提下，有100億元以上的資金可用來(lái)購(gòu)置土地。

此外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也明確表示，在關(guān)注改善型住宅需求和商業(yè)地產(chǎn)需求的同時(shí)，品質(zhì)仍舊是公司關(guān)注的焦點(diǎn)。李明說，“客戶對(duì)產(chǎn)品及服務(wù)要求不斷提高，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將把握此機(jī)遇，憑借可靠的質(zhì)量和優(yōu)秀的品牌，在2013年保證銷售額和營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，這也是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的關(guān)鍵”。

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